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[公告]*ST彩虹：擬公開掛牌轉讓位于**市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設備評估項目 時間：2013年07月31日 20:42:36 中財網(wǎng)

資產(chǎn)評估報告書 （報告書） 共1冊 第1冊 項目名稱： ****擬公開掛牌轉讓位于咸 陽市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設備 評估項目 報告編號： 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 **** 2013 年 07 月 19 日 聲明 聲 明 本項目簽字注冊資產(chǎn)評估師鄭重聲明：注冊資產(chǎn)評估師在本次評估中恪守獨立、 客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過 程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法 律責任。 評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認。根 據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第二十三條的規(guī)定，遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評 估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見， 是注冊資產(chǎn)評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完 整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。 我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對 象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法 律權屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相 關當事方完善產(chǎn)權以滿足出具評估報告的要求。根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》 第二十四條和《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》，委托方和相關當 事方應當對所提供評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。注冊 資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對 評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。本評估報告不對評 估對象的法律權屬提供任何保證。 根據(jù)《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》第二十六條，本報告受本評估機構 和注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)能力限制，相關當事人決策時應當有自身的獨立判斷。注冊資 產(chǎn)評估師有責任提醒評估報告使用者理解并恰當使用評估報告，但不承擔相關當事人 的決策責任。 我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制， 評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其 對評估結論的影響。根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——評估報告》第十三條，評估報告使用者 應當全面閱讀本項目評估報告，應當特別關注評估報告中揭示的特別事項說明和評估 報告使用限制說明。 目錄 資產(chǎn)評估報告書 （目錄） 項目名稱 ****擬公開掛牌轉讓位于**市**區(qū)彩 虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 聲明 .............................................................................. 1 目錄 .............................................................................. 2 摘要 .............................................................................. 3 正文 .............................................................................. 5 一、 委托方、產(chǎn)權持有者及其他報告使用者概況 ............................................................................. 5 I. 委托方、被評估單位 ................................................................. 5 II. 產(chǎn)權持有者 ......................................................................... 8 III. 其他報告使用者 ..................................................................... 8 二、 評估目的 ........................................................................................................................................ 8 三、 評估范圍和評估對象 ..................................................................................................................... 9 四、 價值類型及其定義 ......................................................................................................................... 9 五、 評估基準日 .................................................................................................................................. 10 六、 評估依據(jù) ...................................................................................................................................... 10 I. 經(jīng)濟行為依據(jù) ...................................................................... 10 II. 法規(guī)依據(jù) .......................................................................... 10 III. 評估準則及規(guī)范 .................................................................... 10 IV. 取價依據(jù) .......................................................................... 11 V. 權屬依據(jù) .......................................................................... 11 VI. 其它參考資料 ...................................................................... 11 VII. 引用其他機構出具的評估結論 ........................................................ 11 七、 評估方法 ...................................................................................................................................... 12 I. 概述 .............................................................................. 12 II. 評估方法選取理由及說明 ............................................................ 12 III. 資產(chǎn)基礎法介紹 .................................................................... 12 房屋建筑物 ................................................................................ 13 機器設備 .................................................................................. 13 土地使用權 ................................................................................ 13 八、 評估程序實施過程和情況 ........................................................................................................... 13 九、 評估假設 ...................................................................................................................................... 14 十、 評估結論 ...................................................................................................................................... 14 I. 概述 .............................................................................. 14 II. 結論及分析 ........................................................................ 14 III. 其它 .............................................................................. 15 十一、 特別事項說明 ............................................................................................................................... 15 十二、 評估報告使用限制說明 ............................................................................................................... 16 I. 評估報告使用范圍 .................................................................. 16 II. 評估結論使用有效期 ................................................................ 16 III. 涉及國有資產(chǎn)項目的特殊約定 ........................................................ 17 IV. 評估報告解釋權 .................................................................... 17 十三、 評估報告日 .................................................................................................................................. 17 報告附件 ......................................................................... 19 摘要 資產(chǎn)評估報告書 （摘要） 項目名稱 ****擬公開掛牌轉讓位于**市**區(qū)彩 虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 委托方 ****。 其他報告使用者 根據(jù)評估業(yè)務約定書的約定，本次經(jīng)濟行為涉及的有關各方及國家 法律、法規(guī)規(guī)定的報告使用者，為本報告的合法使用者。 被評估單位 ****。 評估目的 資產(chǎn)轉讓。 評估基準日 2013 年 6 月 30 日。 評估對象及評估 范圍 本次評估范圍為部分資產(chǎn)公開掛牌轉讓涉及的彩虹顯示器件股份 有限公司部分資產(chǎn)，評估對象系****擁有的 位于**市**區(qū)彩虹一路西側建筑面積為 98,104.47 平方米的工 業(yè)廠房、相應的宗地面積為 75,764.84 平方米的土地使用權以及 394 項與工業(yè)房地產(chǎn)配套的機器設備。資產(chǎn)評估申報表列示的固定 資產(chǎn)——房屋建筑物/構筑物賬面原值 318,235,057.40 元，賬面凈 值 145,622,036.19 元；固定資產(chǎn)——機器設備賬面原值 63,087,390.66 元，賬面凈值 20,051,528.38 元，計提減值準備為 19,404,119.70 元，固定資產(chǎn)——機器設備賬面凈額為 647，408.68 元；無形資產(chǎn)——土地使用權原始入賬價值 25,444,268.20，賬面 值 16,952,738.30 元。合計委估資產(chǎn)賬面值為 163,222,183.17 元。 價值類型 市場價值。 評估方法 主要采用資產(chǎn)基礎法。 評估結論 經(jīng)評估，被評估單位所擁有的**市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地 產(chǎn)以及配套設備評估值為人民幣 214,533,442.75 元。 大寫：人民幣貳億壹仟肆佰伍拾叁萬叁仟肆佰肆拾貳元柒角伍分。 評估結論使用有 效期 為評估基準日起壹年，即有效期截至 2014 年 6 月 29 日。 重大特別事項 產(chǎn)權持有單位所提供《國有土地使用權證》記載的委評對象宗地位 置與實際路牌門牌有差異，詳見報告正文中“特別事項說明”。 特別提示：本報告只能用于報告中明確約定的評估目的。以上內(nèi)容摘自評估報告正文， 欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。 正文 資產(chǎn)評估報告書 （正文） 特別提示：本報告只能用于報告中明確約定的評估目的，且在約定情形下成立。欲了 解本評估項目的全面情況，請認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文及相關附件。 ****： ****接受貴單位的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估 準則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎法，按照必要的評估程序，對貴方擬實施部分資 產(chǎn)公開掛牌轉讓行為涉及的****擁有的位于**市**區(qū)彩虹 一路西側工業(yè)房地產(chǎn)及工業(yè)廠房配套設備在2013 年 6 月 30 日的市場價值進行了評估。 現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下： 項目名稱 ****擬公開掛牌轉讓位于**市**區(qū)彩虹一路 西側工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 一、 委托方、產(chǎn)權持有者及其他報告使用者概況 I. 委托方、被評 估單位 委托方、被評估單位：****（以下簡稱“彩虹股份”） 注冊地址：****開發(fā)區(qū)** 法定代表人：李淼 注冊資本：柒億叁仟陸佰柒拾伍萬柒仟陸佰捌拾捌元人民幣 公司類型：****公司（上市）（證券代碼：600707） 經(jīng)營范圍：彩色顯示器件、電子產(chǎn)品及零部件、原材料的生產(chǎn)、開發(fā)、 經(jīng)營；自營和代理各類商品及技術的進出口業(yè)務、承辦“三來一補”業(yè)務 （國家限制或禁止進出口的商品和技術除外）；實物租賃。 委托方即為本次被評估單位。 企業(yè)簡介： ****（以下簡稱彩虹股份，****公司時統(tǒng) ****集團）是經(jīng)陜****委員會“陜改發(fā)〔1992〕34 號” 文件批準，****公司（以下簡稱“彩虹集團”）、****銀行 ****公司、****銀行****公司三方共同發(fā) 起，以募集方****公司。彩虹股份于 1992 年 7 月 29 日 ****管理局申請工商注冊登記，營業(yè)執(zhí)照注冊號為 610********3235，彩虹股份現(xiàn)注冊資本為人民幣 736,757,688 元， 法定代表人李淼，稅務登記號碼：610********3028，注冊地為**省 ****開發(fā)區(qū)**，總部辦公地址為**省**市彩虹路 1 號。 彩虹股份于 1992 年 8 月 11 ****銀行****分行“陜銀復 (1992)54 號”文件批準，首次以定向募集方式發(fā)行人民幣普通股 30,000 萬股，于 1996 年 5 月 20 ****交易所上市。彩虹股份于 1996 年 7 月 2 日實施每 10 股送 2 股的利潤分配方案；實施送股后，彩虹股 份股本增加至 36,000 萬股。1997 年，****人民法院裁定， **無線電一廠依法破產(chǎn)，其所持有的彩虹股份 636 萬股股份依法劃歸 彩虹集團持有。1999 年 7 月經(jīng)中國證監(jiān)會批準同意，****銀行 ****公司、****銀行****公司、原中國銀 ****公司分別將其持有的彩虹股份共計 12,288 萬股股份 ****集團。2000 年 2 月，彩虹股份實施配股方案，總計配售股 份 6,114.88 萬股；配股完成后，彩虹股份股本增加至 42,114.88 萬股， 注冊資本為人民幣 421,148,800 元。2004 年 10 月經(jīng)國務院國有資產(chǎn)監(jiān) ****委員會“國資產(chǎn)權[2004]814 號”文件批復，彩虹集團將其持有彩虹 股份的股****集團獨****集團電子股份有 限公司，彩虹****公司成為彩虹股份的控股股東，彩虹集 團成為****公司。彩虹股份于 2006 年 7 月 27 日實施了 股權分置，全體非流通股股東以其持有的股票按其持股比例向流通股股 東每 10 股送 4.2 股，總計對價股份為 60,330,816 股；實施股權分置后 公司注冊資本仍為人民幣 421,148,800 元，彩虹****公司 持有彩虹股份 180,675,565 股股份，占注冊資本 42.90%。2007 年** ****集團****公司等 9 家有限售條件的流通股股東分別與 彩虹****公司簽訂了《關于償付股權分置改革對價的協(xié) 議》，****集團****公司償還了代墊股份合計 1,791,419 股 股份，并已辦理完成股權過戶手續(xù)；2007 ****集團電子股份有限公 司出售彩虹股份 8,277,440 股股份,2008 年收回代墊 326,108 股股 份,2009 年 7 ****交易所競價交易系統(tǒng)累計減持其所持彩虹 股份無限售條件流通股 4,000,000 股，2009 年 7 月 31 日，彩虹集團電 ****公司持有的 140,678,212 股有限售條件的流通股限售期滿上 市流通。2010 年有限售條件的流通股股東**蘭申信息科技投資有限 ****集團****公司簽訂了《關于償付股權分置改革對價 的協(xié)議》，****集團****公司償還代墊股份 1,565,318 股股 份，并已于 2010 年 7 月 13 日辦理完成股權過戶手續(xù)。2010 年 8 月 5 日，彩虹股份有限售條件的流通股 7,200,000 股限售期滿上市流通，其 ****集團****公司持有 1,565,318 股股份。經(jīng)中國證券監(jiān)督 管理委員會“證監(jiān)許可[2010]866 號”關于核準彩虹顯示器件股份有限公 司非公開發(fā)行股票的批復，彩虹股份于 2010 年 7 月 16 日完成非公開 定向增發(fā)人民幣普通股 315,608,888 股，非公開發(fā)行后彩虹股份注冊資 本變更為人民幣 736,757,688 元。此次增發(fā)后，彩虹集團電子股份有限 公司持有彩虹股份股數(shù)未發(fā)生變動。2010 年 8 月 19 日至 9 月 29 日， 彩虹****公司****交易所競價交易系統(tǒng)累計減 持其所持彩虹股份無限售條件流通股 7,310,970 股股份。截止 2011 年 12 月 31 日，彩虹股份總股本為 736,757,688 股，其中有限售條件股份 136,453,334 股，占總股本的 18.52%；無限售條件股份 600,304,354 股，占總股本的 81.48%。其中，彩虹****公司持有彩虹 股份 164,770,000 股，均為無限售條件股份，占總股本的 22.36%；彩 ****公司持有彩虹股份 88,888,889 股，均為有限售條件股份，占總 股本的 12.06%。****公司****公司彩虹（**）平 ****公司、******公司、彩虹（**）平板顯示 ****公司，****公司彩虹（張家****公司、彩虹（合 ****公司。 ****公司股東情況： 序號 股東名稱 出資金額(元) 出資比例（%） 1 有限售條件股份 2 國家持有股 0.00 0.00 3 國有法人持股 133,333,334 18.10 4 其他內(nèi)資持股 3,120,000 0.42 5 其中：境內(nèi)法人持股 3,120,000 0.42 6 境內(nèi)自然人持股 0.00 0.00 7 外資持股 0.00 0.00 8 其中：境外法人持股 0.00 0.00 9 境外自然人持股 0.00 0.00 10 有限售條件股份合計 136,453,334 18.52 11 無限售條件股份 12 人民幣普通股 600,304,354 81.48 13 境內(nèi)上市外資股 0.00 0.00 14 境外上市外資股 0.00 0.00 15 其他 0.00 0.00 16 無限售條件股份合計 600,304,354 81.48 17 股份總額 736,757,688 100.00 企業(yè)近二年資產(chǎn)及財務狀況： 金額單位：人民幣萬元 項目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 資產(chǎn)總額 572,080.22 663,092.95 負債總額 169,025.61 287,535.38 凈資產(chǎn) 403,054.61 375,557.57 項目 2011 年度 2012 年度 營業(yè)收入 34,943.30 29,983.42 營業(yè)成本 37,296.89 32,225.39 凈利潤 -22,296.86 -27,497.04 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 凈額 10,347.96 12,422.64 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 凈額 -1,829.52 -126,558.76 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 凈額 45,572.56 82,522.46 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加 額 76,149.21 44,482.80 上述數(shù)據(jù)，摘自****事務所(特殊普通合伙) 2012 年度審計報告，審計報告均 為無保留意見。 公司執(zhí)行企業(yè)會計準則，增值稅率為 17%，營業(yè)稅率為 5%，城建稅 率為流轉稅的 7%，所得稅率為 25%。 II. 產(chǎn)權持有者 產(chǎn)權持有者即委托方。 III. 其他報告使 用者 根據(jù)評估業(yè)務約定書的約定，本次經(jīng)濟行為涉及的有關各方及國家法律、 法規(guī)規(guī)定的報告使用者，為本報告的合法使用者。 二、 評估目的 根據(jù)****領導辦公會議決議，彩虹顯示器件股份 有限公司擬公開掛牌轉讓位于**市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)及 工業(yè)廠房配套設備，本次評估即對上述經(jīng)濟行為所涉及的彩虹顯示器件 ****公司于基準日 2013 年 6 月 30 日的部分資產(chǎn)價值提供參考。 該經(jīng)濟行為已經(jīng)獲得了如下文件: 1、****領導辦公會議決議。 三、 評估范圍和評估對象 1. 本次評估范圍為部分資產(chǎn)公開掛牌轉讓涉及的彩虹顯示器件股份有限 公司部分資產(chǎn)，評估對象系****擁有的位于** 市**區(qū)彩虹一路西側建筑面積為 98,104.47 平方米的工業(yè)廠房、相應 的宗地面積為 75,764.84 平方米的土地使用權以及 394 項與工業(yè)房地產(chǎn) 配套的機器設備。資產(chǎn)評估申報表列示的固定資產(chǎn)——房屋建筑物/構 筑物賬面原值 318,235,057.40 元，賬面凈值 145,622,036.19 元；固定 資產(chǎn)——機器設備賬面原值 63,087,390.66 元，賬面凈值 20,051,528.38 元，計提減值準備為 19,404,119.70 元，固定資產(chǎn)——機器設備賬面凈 額 為 647,408.68 元 ； 無 形 資 產(chǎn) —— 土 地 使 用 權 原 始 入 賬 價 值 25,444,268.20，賬面值 16,952,738.30 元。合計委估資產(chǎn)賬面值為 163,222,183.17 元。 2. 以上委估資產(chǎn)不存在抵押、擔保事項。 3. 委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一 致，均已列入申報的資產(chǎn)評估范圍中。 4. 資產(chǎn)的類型、賬面金額明細情況詳見資產(chǎn)評估明細匯總表。 5. 企業(yè)的賬面值均為歷史成本，以前年度沒有根據(jù)資產(chǎn)評估結果調(diào)賬。 本次評估之前也不存在不良資產(chǎn)核銷、資產(chǎn)剝離行為。 四、 價值類型及其定義 本次評估選取的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣 方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進 行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 按照國家關于“增值稅抵扣”的相關規(guī)定，本次評估對設備重置全價中 扣除了增值稅。 需要說明的是，同一資產(chǎn)在不同市場的價值可能存在差異。本次評估一 般基于國內(nèi)可觀察或分析的市場條件和市場環(huán)境狀況。 本次評估選擇該價值類型，主要是基于本次評估目的、市場條件、評估 假設及評估對象自身條件等因素。 本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估范圍與對象在本報告約定的 價值類型、評估假設和前提條件下，按照本報告所述程序和方法，僅為 本報告約定評估目的服務而提出的評估意見。 五、 評估基準日 1. 本項目資產(chǎn)評估基準日為2013 年 6 月 30 日。 2. 資產(chǎn)評估基準日在考慮經(jīng)濟行為的實現(xiàn)、會計核算期等因素后與委托 方協(xié)商后確定。 3. 評估基準日的確定對評估結果的影響符合常規(guī)情況，無特別影響因 素。本次評估的取價標準為評估基準日有效的價格標準。 六、 評估依據(jù) I. 經(jīng)濟行為依據(jù) 1. ****領導辦公會議決議； 2. 業(yè)務約定書。 II. 法規(guī)依據(jù) 1. 《中華人民**國企業(yè)國有資產(chǎn)法》； 2. 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務院令第 91 號）及其施行細則； 3. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國資委令第 12 號； 4. 《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》財政部令第 14 號； 5. 《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》國資委產(chǎn)權 [2006]274 號； 6. 《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》國務院 2003 年第 378 號令； 7. 《****公司法》； 8. 《中華人民**國房地產(chǎn)管理法》； 9. 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（國家標準 GB/T50291-1999）； 10. 其它法律法規(guī)。 III. 評估準則及 規(guī)范 1. 資產(chǎn)評估準則—基本準則； 2. 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則； 3. 資產(chǎn)評估準則—評估報告； 4. 資產(chǎn)評估準則—評估程序； 5. 資產(chǎn)評估準則—工作底稿； 6. 資產(chǎn)評估準則—業(yè)務約定書 7. 資產(chǎn)評估準則—機器設備； 8. 資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)； 9. 資產(chǎn)評估準則—無形資產(chǎn)； 10. 資產(chǎn)評估價值類型指導意見； 11. 注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見； 12. 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南； 13. 財政部令第 33 號《企業(yè)會計準則》； 14. 其它相關行業(yè)規(guī)范。 IV. 取價依據(jù) 1. 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》****出版社； 2. 機電產(chǎn)品報價手冊； 3. **資產(chǎn)評估價格信息； 4. 機電設備評估價格信息； 5. **市建筑工程造價信息網(wǎng)； 6. **市建筑工程相關費用的有關規(guī)定； 7. 中國土地市場網(wǎng)頒布的土地成交資料； 8. **市 2008 年基準地價更新成果； 9. 基準日近期國債收益率、貸款利率； 10. 其他。 V. 權屬依據(jù) 1. 營業(yè)執(zhí)照； 2. 房屋所有權證； 3. 土地使用權證； 4. 相關設備購買合同、協(xié)議等； 5. 其它相關證明材料。 VI. 其 它 參 考 資 料 1. 被評估單位提供的評估基準日會計報表及賬冊與憑證； 2. 被評估單位提供的資產(chǎn)評估明細表； 3. ****技術統(tǒng)計資料； 4. 其它有關價格資料。 VII. 引用其他機 構出具的評估結 論 1. 無。 七、 評估方法 I. 概述 資產(chǎn)評估的基本方法有三種，即資產(chǎn)基礎法、收益現(xiàn)值法和市場比較法。 1. 資產(chǎn)基礎法，也稱成本法，是指以被評估企業(yè)評估基準日的申報為基 礎，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項資產(chǎn)及負債的市場價值替代其歷 史成本，并在各單項資產(chǎn)評估值加和的基礎上以確定評估對象價值的評 估方法。 2. 收益法是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定評估對象價值的評估 方法。 3. 市場法是指將評****公司或者可比交易案例進行比較， 以確定評估對象價值的評估方法。 II. 評 估 方 法 選 取理由及說明 根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——企業(yè)價值》,注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估 業(yè)務，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況相關條件，分析收 益現(xiàn)值法、市場比較法和資產(chǎn)基礎法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性， 恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。 經(jīng)分析: 本次評估的標的資產(chǎn)為****擬公開掛牌轉讓位于 **市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)及工業(yè)廠房配套設備，由于本次 評估的標的為企業(yè)部分資產(chǎn)，位于**市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地 產(chǎn)及工業(yè)廠房配套設備，且企業(yè)由于為未及時轉型，跟上家用電視機從 CRT 全面向平板電視的更新?lián)Q代潮流，因此企業(yè)經(jīng)營受平板顯示器產(chǎn)品 沖擊，陰極射線管顯示器（(Crystal Ray Tube 以下簡稱“CRT”）業(yè)務呈 現(xiàn)極速下滑趨勢，企業(yè)在 2012 年度 CRT 生產(chǎn)及銷售更是迅速萎縮， 生產(chǎn)線已陸續(xù)停產(chǎn)及處置，因此本次無法對企業(yè)未來的盈利情況作出準 確的預測，從而從整體資產(chǎn)收益中予以分割出由房地產(chǎn)所帶來的預期收 益，故本次整體標的資產(chǎn)不適合采用收益現(xiàn)值法；由于目前大部分顯示 器生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成了向平板電視的生產(chǎn)設備更新?lián)Q代改造，相關情況 與標的企業(yè)有一定的差異性，可比性也不強，故整體標的資產(chǎn)也不適合 采用市場比較法，但其中單項資產(chǎn)例如土地使用權有活躍的交易市場的， 本次任單獨對其進行市場比較確定評估價值；綜上所述，本次標的資產(chǎn) 主要為彩虹股份擁有的位于**市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)及工 業(yè)廠房配套設備，適合采用資產(chǎn)基礎法予以評估。 III. 資產(chǎn)基礎法 資產(chǎn)基礎法，也稱成本法，是指以被評估企業(yè)評估基準日的申報為基 介紹 礎，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項資產(chǎn)及負債的市場價值替代其 歷史成本，并在各單項資產(chǎn)評估值加和的基礎上以確定評估對象價值 的評估方法。 房屋建筑物 對生產(chǎn)性房屋建筑物、構筑物，采用重置成本法評估，根據(jù)重置全價及 成新率確定評估值；對獨棟辦公樓采用房地合一，采用收益法和市場比 較法評估。 機器設備 對機器設備、車輛、電子設備主要采用重置成本法進行評估。 設備評估值=設備重置全價×綜合成新率 土地使用權 采用基準地價修正法和市場比較法評估。 1.基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評 估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處 區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準 地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。 2.市場比較法指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同若干 土地交易實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與 委估地塊進行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定土地價格的 方法。 八、 評估程序實施過程和情況 1. 我們根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行 了評估和產(chǎn)權核實，具體步驟如下： 2. 與委托方接洽，聽取公司有關人員對該單位情況以及委估資產(chǎn)歷史和 現(xiàn)狀的介紹，了解評估目的、評估對象及其評估范圍，確定評估基準日， 簽訂評估業(yè)務約定書，編制評估計劃； 3. 指導企業(yè)填報資產(chǎn)評估申報表； 4. 對該單位填報的資產(chǎn)評估明細申報表進行征詢、鑒別，選定評估方法； 根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容，與該單位有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，到 現(xiàn)場進行實物核實和調(diào)查，對資產(chǎn)狀況進行察看、記錄；查閱委估資產(chǎn) 的產(chǎn)權證明文件和有關機器設備運行、維護及事故記錄等資料；評估人 員和資產(chǎn)管理人員進行交談，了解資產(chǎn)的管理、資產(chǎn)配置情況；開展市 場調(diào)研詢價工作，收集市場信息資料； 5. 評估人員根據(jù)評估對象、價值類型及評估資料收集情況等相關條件， 選擇恰當?shù)脑u估方法，選取相應的模型或公式，進行分析、計算和判斷， 形成初步評估結論，并對各種評估方法形成的初步結論進行分析，在綜 合考慮不同評估方法和初步價值結論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質量和數(shù) 量的基礎上，確定最終評估結論； 6. 各評估人員進行匯總分析工作，確認評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評 的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結論進行調(diào)整、修改和完善； 7. 根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，并經(jīng)三級審核，在與委托 方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。 九、 評估假設 （一）基本假設： 1.本報告除特別說明外，對即使存在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜， 以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮，且本報告 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對 評估結論的影響。 2.本次評估假定國家宏觀經(jīng)濟政策和所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變 化；行業(yè)政策、管理制度及相關規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務涉及的稅收 政策、信貸利率、匯率等無重大變化。 3.評估人員對本估價報告中的評估對象進行了實地查勘，估價人員對評 估對象的勘查僅限于評估對象的外觀和使用狀況，評估人員不承擔對評 估對象建筑結構質量進行調(diào)查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及 難于接觸到的部分進行勘查的責任。 4.本報告評估結果的計算是以評估對象在評估基準日的狀況和評估報告 對評估對象的假設和限制條件為依據(jù)進行。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定 這些假設在評估基準日時成立，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化，將不承 擔由于假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。 十、 評估結論 I. 概述 經(jīng)評估，被評估單位所擁有的**市**區(qū)彩虹一路西側工業(yè)房地產(chǎn)以 及配套設備評估值為人民幣 214,533,442.75 元。大寫：人民幣貳億壹仟 肆佰伍拾叁萬叁仟肆佰肆拾貳元柒角伍分。 II. 結論及分析 固定資產(chǎn)——房屋建筑物/構筑物、固定資產(chǎn)——機器設備及無形資 產(chǎn)——土地使用權的賬面值合計為 16,322.21 萬元，評估值為 21,453.34 萬元，評估增值 5,131.13 萬元。增值原因是企業(yè)地塊拿地時間較早，取 得成本較低，而**市近年來土地價格持續(xù)上漲所致，另外會計所采用 的折舊年線短于資產(chǎn)評估時房屋建筑物所采用的經(jīng)濟耐用年限，且機器 設備計提了減值準備這兩方面也是導致增值的另一主要原因。。 III. 其它 無。 評估結論詳細情況見評估明細表，評估結果匯總如下表： 評估結果匯總表 項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率％ 流動資產(chǎn) 非流動資產(chǎn) 16,322.21 21,453.34 5,131,13 31.44 可供出售金融資產(chǎn)凈額 持有至到期投資凈額 長期應收款凈額 長期股權投資凈額 投資性房地產(chǎn)凈額 固定資產(chǎn)凈額 14,626.94 17,656.26 3,029.00 20.71 在建工程凈額 工程物資凈額 固定資產(chǎn)清理 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 油氣資產(chǎn)凈額 無形資產(chǎn)凈額 1,695.27 3,797.08 2,101.81 123.98 開發(fā)支出 商譽凈額 長期待攤費用 遞延所得稅資產(chǎn) 其他非流動資產(chǎn) 資產(chǎn)合計 16,322.21 21,453.34 5131.13 31.44 流動負債 （金額單位：萬元） 非流動負債 評估基準日： 負債合計 2013 年 6 月 30 日 凈資產(chǎn)（所有者權益） 十一、 特別事項說明 1. 特別事項可能對評估結論產(chǎn)生影響，評估報告使用者應當予以關 注。 2. 本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅賦問題，委托方在使 用本報告時，應當仔細考慮稅賦問題并按照國家有關規(guī)定處理。 3. ****管理部門決議、營業(yè)執(zhí)照、權證、會計憑證及其他中 介機構出具的文件等證據(jù)資料本身的合法性、完整性、真實性負責。 4. 本報告對被評資產(chǎn)所進行的調(diào)整和評估是為了客觀反映評估結 果，評估機構無意要求該單位必須按本報告進行相關的帳務處理， 是否進行及如何進行有關的賬務處理，應當依據(jù)國家有關規(guī)定。 5. 被評估單位所擁有的宗地根據(jù)《咸國用（1999）字第 139 號》 和《咸國用（95）字第 056 號》權證分別記載位于長征路西、彩虹 一路，但是經(jīng)過門牌號碼及路名變更，上述宗地均在彩虹一路西側， 且在彩虹路 1 ****集團大院內(nèi)，本次評估以實際地址確認房地產(chǎn) 坐落。 6. 評估人員沒有發(fā)現(xiàn)其他可能影響評估結論，且非評估人員執(zhí)業(yè)水 **能力所能評定估算的重大特殊事項。但是，報告使用者應當不 完全依賴本報告，而應對資產(chǎn)的權屬狀況、價值影響因素及相關內(nèi) 容作出自己的獨立判斷，并在經(jīng)濟行為中適當考慮。 7. 對該單位存在的影響資產(chǎn)評估值的特殊事項，在委托時和評估現(xiàn) 場中未作特殊說明，而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉及無法 收集資料的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。 8. 若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對評估值進行相應調(diào) 整。 9. 若資產(chǎn)價格標準發(fā)生重大變化，并對資產(chǎn)評估價值已產(chǎn)生了明顯 影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。 10. 上述特殊事項如對評估結果產(chǎn)生影響而評估報告未調(diào)整的情況 下，評估結論將不成立且報告無效，不能直接使用本評估結論。 十二、 評估報告使用限制說明 I. 評估報告使用 范圍 1. 本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者所使用，并為本報 告所列明的評估目的和用途而服務，以****政府管理 部門審查。 2. 除非事前征得評估機構書面明確同意，對于任何其它用途、或被 出示或掌握本報告的任何其他人，評估機構不承認或承擔責任。 3. 未征得出具評估報告的評估機構書面同意，評估報告的內(nèi)容不得 被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方 另有約定的除外。 4. 本報告含有的若干附件、評估明細表及評****政府 ****管理部門審核的其他正式材料，與本報告具有同等法律效 力，及同樣的約束力。 II. 評 估 結 論 使 用有效期 本評估結論的有效期按現(xiàn)行規(guī)定為壹年，從評估基準日2013 年 6 月 30 日起計算至 2014 年 6 月 29 日有效。 超過評估結論有效期不得使用本評估報告。 III. 涉及國有資 產(chǎn)項目的特殊約 定 如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，而本****管理部門備 案、核準或確認并取得相關批復文件，則本報告不得作為經(jīng)濟行為 依據(jù)。 IV. 評 估 報 告 解 釋權 本評估報告意思表達解釋權為出具報告的評估機構，除國家法律、 法規(guī)有明確的特殊規(guī)定外，其他任何單位和部門均無權解釋。 十三、 評估報告日 本評估報告日為2013 年 07 月 19 日。（本頁以下無正文） 報告附件 資產(chǎn)評估報告書 （報告附件） 項目名稱 ****擬公開掛牌轉讓位于**市**區(qū)彩虹 一路西側工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 序號 附件名稱 1. ****營業(yè)執(zhí)照 2. ****領導辦公會議決議 3. **** 2012 年度審計報告 4. 房屋所有權證 5. 國有土地使用權證 6. 評估委托方和相關當事方承諾函 7. 評估業(yè)務約定書 8. ****營業(yè)執(zhí)照 9. ****從事證券業(yè)務資產(chǎn)評估許可證 10. ****資產(chǎn)評估資格證書 11. 資產(chǎn)評估機構及注冊資產(chǎn)評估師承諾函 12. 資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表

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