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物業(yè)管理費及其支付

（1）.本合同所指的物業(yè)管理費是指乙方根據(jù)釆購文件要求所投報的物業(yè)管理成交價。

（2）.物業(yè)管理費為每年人民幣：伍佰伍拾壹萬捌仟叁佰伍拾柒元伍角陸分（5,518,357.56元）。

（3）.驗收合格后，乙方出具正規(guī)發(fā)票給甲方，憑甲方開具的《政府釆購驗收單》辦理合同款項結(jié)算手續(xù)。

（4）.支付合同款項時，一律不向乙方以外的任何第三方辦理付款手續(xù)。****政府釆購合同簽訂的為準，如果乙方要求變更，則乙方必須提供加蓋了財務(wù)專用章、法人代表簽字的證明文件，報經(jīng)甲方審査同意。除另有規(guī)定外，按人民幣結(jié)算款項。

（5）.付款人及付款方式：

付款人：****（通過國庫集中支付）

付款方式：通過國庫集中支付。經(jīng)甲方考核合格后（考核細則見附件-****物業(yè)服務(wù)百分制考核細則）每季度向乙方支付上季度費用。

本項目釆用費用包干方式進行，乙方應(yīng)遵循招投標文件響應(yīng)并根據(jù)項目要求和現(xiàn)場情況，詳細到本項目所需的設(shè)備及材料購置，以及培訓、人工、管理、財務(wù)、社保等所有費用，在項目實施中出現(xiàn)任何遺漏，或因政策變化產(chǎn)生額外增加費用，均由乙方負責，甲方不再支 付任何費用。

委托管理期限為36個月。合同期限為：2020年9月1日至2023年8月31日止。

本項目服務(wù)期限為三年，合同一年一簽，一年后，雙方**滿意，續(xù)簽合同，累計不超過三年。

景區(qū)物業(yè)基本情況

1.物業(yè)類型：5A級景區(qū)物業(yè)

2.項目位置：**省**市**市花明樓**源路38號。

3.物業(yè)概況：總面積668259.2 m2,建筑面積36696.3 m2,綠化面積179745.6 m2,山林面積493367.5 m2,公共停車場34410m2,水塘48443.2 m2,廣場面積17597.4 m2,水田面積：23970.3m2,道路面積53917.7m2

4.項目管理基本要求：員工按崗位要求統(tǒng)一著裝，服裝款式按照甲方要求定制；形象崗位錄用人員體形、身高和年齡等按照甲方招聘要求執(zhí)行。

5.甲方的大型接待和重要活動，乙方應(yīng)積極配合、主動對接，無條件服從甲方統(tǒng)一調(diào)度安排。

6.乙方****保障部書面報告一次財務(wù)運行情況。

委托管理事項

1、日常維護內(nèi)容

主要任務(wù)是承擔劉少奇故里花明樓景區(qū)配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及全景區(qū)日常保潔、園林維護（具體內(nèi)容包括：森林防火防盜看護、樹木及地被施肥、樹木修剪、草坪養(yǎng)護、病蟲害防治及監(jiān)測（白蟻防治除外）、防寒抗旱抗?jié)�、綠化垃圾清理、除雜除草、樹木扶正、樹木涂白、地被及樹木移栽補栽、花壇草本花卉更換、節(jié)假日鮮花擺放及養(yǎng)護、古樹名木及野生動植物保護、苗圃管理、水田水塘管理、綠化養(yǎng)護人員管理)等工作。

2、安保服務(wù)內(nèi)容

(1)負責所屬景區(qū)、景點、辦公、接待場所、停車場及岀入口的車輛停靠指揮、崗?fù)る妱娱T岀入管理、**電瓶車道入口管理、劉少奇故里門樓入口安檢及驗票、門樓廣場國旗升降、辦公樓、門樓廣場、銅像廣場、陳列館、故居、文物庫、****中心、民俗文化村的秩序管理，以及館區(qū)大圍墻8個出入口值班(鐵門24小時關(guān)閉，協(xié)議時間段方便當?shù)厝罕娺M出由專人值守)，職工值班用房傳達室守護值班及開關(guān)電動門、值班用房鍋爐房設(shè)備使用管理及冷暖空調(diào)和熱水供應(yīng)、花明園、花明樓、飛機、修養(yǎng)亭等所有景點室內(nèi)外的安全保衛(wèi)、治安 管理、秩序維護；

(2)負責館區(qū)夜間巡邏和陳列館、故居、花明園、文保中心的夜間值班；電視監(jiān)控室晝夜值班及電視監(jiān)控資料存儲保管：

(3)負責全館防盜、防火報警監(jiān)控設(shè)備、維護管理和消防安全巡査工作，確保消防設(shè)備正常運行；

(4)負責館區(qū)公共秩序維護和治安、山林防火、財物防盜及其它突發(fā)事件處理和信息上報等。負責安檢門和貨物安全檢查設(shè)備的使用和管理維護。

1、清潔衛(wèi)生管理具體標準及要求：

(1)有常用的環(huán)衛(wèi)工具和設(shè)施(部分需由釆購人提供資金購買的，所有權(quán)歸釆購人)，建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認真落實，每天應(yīng)有專人巡檢和不定時抽查并做好檢查記錄，衛(wèi)生間除定時清潔外，還應(yīng)根據(jù)觀眾流量巡回保潔，保證衛(wèi)生間潔凈無異味。

(2)景區(qū)內(nèi)及****廣場除正常定時清掃外，應(yīng)根據(jù)觀眾流量不定時清潔。

(3)保證建筑物外墻干凈，每年全面清掃至少一次，局部地方根據(jù)需要進行清掃，以確保外墻清潔。

(4)保潔人員的呼叫響應(yīng)時限為5-10分鐘；定期消毒殺滅四害及防白蟻、防蛀專業(yè)消殺；中標人負責在清潔衛(wèi)生過程中產(chǎn)生的洗滌劑、 消毒劑、除臭劑及各種清潔衛(wèi)生設(shè)備工具的費用；中標人負責景區(qū)所屬區(qū)和街道的“門前三包”、“垃圾處理”清潔衛(wèi)生有關(guān)的費用。

(5)中標人負責對化糞池及排污、排水管道進行清理，承擔相關(guān)費用，保證正常使用。

(6)清潔衛(wèi)生標準：

①地面、走廊、通道、樓梯、扶手、臺階及物品表面無積塵、無積水、無雜物、無衛(wèi)生死角，保持干凈。

②墻面、門窗、天花板以及物品，無污垢、無蛛絲。

③地板面及時清理腳印、沙塵，保持地面潔亮。

④衛(wèi)生間無異味、無積水、污潰、潔具還原本色。

⑤室內(nèi)設(shè)施無潮變、無霉變。

⑥室內(nèi)鼠跡、蟬螂、蠅、蚊密度控制在國家標準之內(nèi)。

⑦垃圾箱箱體光潔，箱外無垃圾，日產(chǎn)日清，堅持藥物消殺。

⑧按時、按要求完成清理保潔工作；垃圾做到日產(chǎn)日清，不準堆積滯留。

⑨景區(qū)內(nèi)排水明渠內(nèi)無堵塞、無積污。

⑩衛(wèi)生保潔要達到**市衛(wèi)生先進單位標準。

2、安全管理服務(wù)具體標準及要求：

(1)能處理和應(yīng)對景區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。

（2） 配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。上崗時統(tǒng)一佩戴標志，穿戴統(tǒng)一制服，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，值班時立姿挺直，不倚不靠。

（3） 各出入口和門衛(wèi)24小時值班看守。開放期間要立崗，并有詳細的交接班紀錄。對外來人員進入辦公區(qū)要通過電話先與當事人聯(lián)系然后決定是否放進，如要接待做好詳細登記。

（4） 對大型物件岀入要先詢問調(diào)查并做好記錄。

（5） 保持保安之間以及保安與各部門的通信暢通，在遇到異常情況或緊急求助時，保安2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場采取相應(yīng)措施控制局面。

（6） 保安對觀眾的不文明舉止或危害安全的行為，必須立即制止，做到有理有節(jié)，措施到位。

（7） 力保景區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)任何警情，如出現(xiàn)警情，采購方將根據(jù)雙方權(quán)利和義務(wù)的相關(guān)條款履行合同。

（8） 遇到博物館布展等情況，保安要做好景區(qū)紅線范圍內(nèi)文物運輸?shù)陌踩涔ぷ鳌?/p>

（9） 加強夜間巡邏，按要求定時巡更，并做好詳細記錄，保安之間要保持聯(lián)系。

（10） ****廣場的保安執(zhí)勤工作：制止游客不文明現(xiàn)象的發(fā)生、禁止寵物進入景區(qū)、禁止景區(qū)進入流動攤販、對進入景區(qū)吸煙的人員進行勸阻。

（11） 景區(qū)治安案件發(fā)生率為0；火災(zāi)發(fā)生率為0；重**全責任事故為0。

3、會議服務(wù)、**接待具體標準及要求：

（1） 按規(guī)定化妝、修飾，著工裝，儀容儀表端莊、整潔、精神飽滿，禁止面帶倦容，情緒低落狀態(tài)下上崗。

（2） 保持工作區(qū)域的整潔，準備好會議服務(wù)的各種用具、物品，隨時準備會議使用。

（3） 做好會議前的準備工作。

（4） 做好各類會議及活動的迎賓工作。

4、綠化管理具體標準及要求：

1、 景區(qū)防汛、抗旱、抗寒以及自然災(zāi)害損毀恢復(fù)

①抗旱排澇：自行購置防汛、抗旱、抗寒、排澇所需要的各類生產(chǎn)工具，做到適時、適量補充水源灌溉；及時排除公共場所、林地、花 壇積水，控制樹木自然死亡率在1%以下。經(jīng)甲方業(yè)務(wù)部門和考核機構(gòu)巡查后，發(fā)現(xiàn)存在未按要求達標的現(xiàn)象，一項扣除物業(yè)承包費3000元/次：因養(yǎng)護不當造成園林樹木死亡10棵、綠化面積死亡1平方米罰款3000元/次，并以此類推計算受損罰款：發(fā)生此類情況，應(yīng)釆取緊 急措施，及時更換相同規(guī)格樹木及花卉綠化品種，維護園林景觀形象。

②自然災(zāi)害：負責景區(qū)自然災(zāi)害防治前后工作，對景區(qū)新栽或傾倒樹木實施架綁扎扶正、疏枝整理、打樁牽引等保護和治理措施，并做好損失情況記錄及報告。未按要求采取相關(guān)措施的扣除乙方物業(yè)承包費3000元/次。

③防寒防凍：在入立之后，積極做好景區(qū)防寒防凍準備工作，制定相關(guān)措施，釆購相關(guān)物資，對易受凍害樹木提前采取根際培土、墾復(fù)、施肥、主干包扎、涂白包窠等防寒措施。景區(qū)園林綠地視覺范圍所有行道樹木均需按標準涂白，部分樹木實行草編包窠和塑料覆蓋：林地游 路兩側(cè)5米內(nèi)樹木必需涂白，合理配置涂白材料，涂白高度保持1.5米。下雪期間，及時清理樹冠積雪和冰凌。未按要求完成上述任務(wù)的扣除物業(yè)承包費30000元/次。

2、 中耕松土除草除雜：

①除雜除草：及時清除草坪和花壇雜草，保證草地純度95%以上。定期清理綠地、林地、花壇及道路兩側(cè)雜草及雜亂灌木，保持綠地純度95%以上。及時清除樹木莞部位雜草，保持土壤疏松。及時做好草本花卉花壇松土除草和日常養(yǎng)護工作。未按要求完成任務(wù)的扣除物業(yè)承包費10000元/次。

②劉家祖陵系列墓地樹木花草養(yǎng)護：對景區(qū)所有劉家祖陵系列墓地半年進行一次除草養(yǎng)護和樹木培植；積極配合做好一年一度的清明祭掃、劉少奇同志誕辰日活動。經(jīng)甲方責任部門和考核機構(gòu)巡査后，未按要求完成上述工作任務(wù)的，每缺失一項扣除物業(yè)承包費1000元/次。

3、樹木花草病蟲害防治及施肥

①施肥：自行購置所需肥料及生產(chǎn)工具，對甲方規(guī)定的樹種、地被植物、花卉、灌木每年進行一次墾復(fù)施肥除雜工作。未按要求完成上 述任務(wù)的扣除物業(yè)承包費10000元/次。

2、病蟲害防治：****防治所需藥品及工具，如果發(fā)現(xiàn)景區(qū)園林病蟲害情況，必須采取措施及時治理并上報甲方分管部門， 配合査找病源、蟲源，做好病蟲害情況記錄，寫出防治報告，寫好園林植物病蟲害預(yù)測報告。不得在景區(qū)使用國家禁止使用的劇毒、高殘留或可能造成其他公害的農(nóng)藥和除草劑，不得使用對樹木草本產(chǎn)生藥害的藥劑。如殘留藥劑和容器，按應(yīng)按垃圾分類規(guī)定處理。未及時治理病蟲害和用藥不當造成樹木花草死亡，按每平方米面積10000元計算罰款，從物業(yè)承包費中扣除，并按損失面積和品種及時恢復(fù)樹木花草。

10、 化糞池清理：自備專業(yè)抽糞設(shè)備，每年對景區(qū)所有化糞池及油污油煙設(shè)施進行清理一次。及時將所抽糞渣、油潰垃圾拖運至當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門指定的景區(qū)外專門****填埋場。未按要求完成此項任務(wù)的，一次扣除物業(yè)承包費10000元。

11、 綠化人員管理：遵守國家法律法規(guī)和甲方規(guī)章制度，熟練園林操作規(guī)程，做到安全施工、文明操作，物業(yè)項目園林負責人做到每天在景區(qū)巡査一遍并作好園林檢查記錄，園林工作人員上班時間必須著工作服。如景區(qū)有重大活動，必****中心任務(wù)，服從園林環(huán)衛(wèi)部門的統(tǒng)一安排。未按要求完成此項工作任務(wù)的，一次扣除物業(yè)承包費1000元。

甲方將不定期對物業(yè)承包項目進行巡查，對巡査中發(fā)現(xiàn)的問題用巡査通報的形式反饋給乙方，乙方應(yīng)及時釆取合理措進行整改，并在三天之內(nèi)將改正結(jié)果告知甲方。如乙方未按甲方要求在三天之內(nèi)進行整改到位的，每次扣除物業(yè)承包費10000元。

甲方所屬考核辦、保衛(wèi)部、園林環(huán)衛(wèi)部、后勤服務(wù)部可以在日�？己诉^程中，根據(jù)合同規(guī)定，獨自對乙方岀開罰單，每次罰款金額可達合同承包金額的0.5-1%,在季末經(jīng)營結(jié)算中扣除。

5、設(shè)施設(shè)備管理具體標準及要求：

1.保證有2名水電工堅守工作崗位，要求電工必須2名執(zhí)電工證上崗，嚴格按水電工操作流程操作；大型機電設(shè)施的使用操作維護按廠家要求甲方規(guī)定進行。

2.每周三次定期對全景區(qū)水電、管網(wǎng)、各種大型設(shè)施設(shè)備進行巡査和日常養(yǎng)護，及時發(fā)現(xiàn)并排除故障，保證設(shè)施設(shè)備正常運行。

3.及時向后勤服務(wù)報告水電及各類設(shè)施設(shè)備運行狀況，提出維修或更**議。

4.確保景區(qū)值班用房鍋爐、垃圾壓縮站、污水處理系統(tǒng)如期運行并得到甲方的認可。

5.景區(qū)日常水電維修。

（一） 范圍：景區(qū)建筑及周邊物業(yè)管理。

（二） 內(nèi)容：

1.景區(qū)物業(yè)接管驗收工作。

2.建筑的維護管理和裝飾裝修管理。

3.公用設(shè)施設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護、管理。

4.****辦公室的清潔衛(wèi)生管理。

5.安全護衛(wèi)管理、消防管理、公共秩序管理。

6.會議服務(wù)、**接待。

7.園林綠化、景觀管理。

8.車輛（包括機動車和非機動車）行駛及停泊管理，對出入車輛和裝運的物資嚴格檢査，憑條放行。

9.各類物業(yè)管理檔案資料的管理。

10.各類突發(fā)情況的應(yīng)急處置。

11.法律、法規(guī)、政策及合同規(guī)定的其他事項。

（三） 各項標準及要求

1.物業(yè)驗收查驗

****建設(shè)部關(guān)于物業(yè)承接査驗有關(guān)文件執(zhí)行。

2.各項服務(wù)標準詳見附件3《****物業(yè)安保管理服務(wù)標準》。

（四）人員配置

****自2020年9月1日起提供安保物管人員至少不低于74人。各項物業(yè)服務(wù)標準達到釆購需求，項目經(jīng)理1人，安保68人，水電2人，工程部3人，保潔綠化不做具體人員要求，綠化養(yǎng)護根據(jù)季節(jié)掩護要求調(diào)整人數(shù)，但服****建設(shè)部頒布的關(guān)于物業(yè)驗收的相關(guān)標準以及甲方考核標準。

物業(yè)管理質(zhì)量

乙方的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到《**省物業(yè)管理服務(wù)收費服務(wù)等級標準》的規(guī)定，同時應(yīng)達到附件4《劉少奇故里景區(qū)物業(yè)管理考核實施細則》要求，本細則經(jīng)甲、乙雙方充分溝通協(xié)商后另行制定，作為合同副本，具有同等法律效應(yīng)。

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，積極協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。

2.審定乙方制定的物業(yè)管理制度及實施細則并監(jiān)督遵守。

3.對乙方的物業(yè)管理實施監(jiān)督檢査，每月進行考核評定，考核實施細則按照釆購文件規(guī)定執(zhí)行，甲乙雙方可進一步協(xié)商完善。

4.在合同生效之日起10日內(nèi)向乙方提供80平方米建筑面積的辦公用房，由乙方無償使用，水電通訊等費用由乙方承擔。

5.負責對物業(yè)設(shè)施、設(shè)備進行清點、核査，在合同生效之日起20日內(nèi)與乙方辦理交接驗收手續(xù)，移交相關(guān)的物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備、 物業(yè)管理的原始資料和技術(shù)檔案（工程建設(shè)竣工資料）等，并在乙方管理期滿時予以收回。

6.如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失，或管理嚴重失誤，甲方有權(quán)終止本合同，并追究乙方的經(jīng)濟責任。

7.依照本合同約定，甲方按時向乙方支付物業(yè)管理費。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.不得將物業(yè)管理項目轉(zhuǎn)讓給他人。

2、嚴格遵守有關(guān)法律法規(guī)和采購文件的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)規(guī)范、安全高質(zhì)的管理。

3、接受物業(yè)管理行政主管部門和甲方的監(jiān)督、指導。

制定物業(yè)管理的各項辦法、規(guī)章制度及崗位責任、操作規(guī)程、緊急預(yù)案，交甲方備案。建立健全本項目的物業(yè)管理檔案，及時記載有關(guān)變動情況。

5.對管理范圍內(nèi)的物業(yè)和公用設(shè)施不得擅自占用或改變使用功能，如需在本物業(yè)管理期內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施。

6.乙方發(fā)現(xiàn)管理范圍內(nèi)的安全隱患等問題，需甲方配合整改或由甲方組織整改的應(yīng)該及時向甲方匯報。

7.對其員****市政府的有關(guān)規(guī)定及甲方有關(guān)要求。員工證件應(yīng)齊全，包括身份證、務(wù)工證、計劃生育證、合同規(guī)定的相關(guān)執(zhí)業(yè)資格證等，有關(guān)證件復(fù)印件乙方應(yīng)送甲方備案。乙方員工食宿自行安排。

8.乙方應(yīng)自行購置園林保潔管理范圍內(nèi)所需的相關(guān)生產(chǎn)工具及農(nóng)藥肥料等。

9.乙方應(yīng)加強員工管理，及時妥善處理勞資糾紛，按時按質(zhì)完成甲方及合同約定的工作任務(wù)，做到工作不敷衍、責任不推卸、矛盾不上交。

10.本合同終止時，乙方須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交其管理范圍內(nèi)的全部公共財產(chǎn)，并接受甲方指定的專業(yè)機構(gòu)的審核。向甲方移交時，要確保各項設(shè)施的性能良好。

11.有權(quán)按時從甲方處支取物業(yè)管理費。

1.如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失，甲方有權(quán)終止本合同，并追究乙方的經(jīng)濟責任。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項考核目標，甲方可發(fā)出警告或整改通知，若乙方不能按甲方要求或主管單位的政策性規(guī)定及時整改，視為乙方無能力繼續(xù)履行合同，甲方有權(quán)終止合同。

3.乙方不能按時履行合同約定的，每延誤一天應(yīng)向甲方償付不能按時履行部分款項2‰的違約金。

4.甲方不能按照本合同約定的價款和支付方式如期支付，每逾期一天，應(yīng)支付逾期部分總價款2‰的違約金。

5.乙方提出有關(guān)安全隱患等需甲方配合整改的問題，因甲方未及時回復(fù)影響工作，乙方不承擔責任。

5.****公司的其他要求：應(yīng)制定嚴格的保密措施，防止泄密事故發(fā)生。

6.****公司履行報刊、郵件等的簽收、登記、分發(fā)等工作要求：物業(yè)公司根據(jù)自身的需要訂報刊、雜志，費用自理，****紀念館的收發(fā)工作。

不可抗力

由于不可抗力原因不能履行合同時，應(yīng)及時向?qū)Ψ酵▓蟛荒苈男谢虿荒芡耆男械睦碛桑谌〉糜嘘P(guān)權(quán)威部門的證明以后，允許延期履行、部分履行或者不履行合同，并根據(jù)情況可部分或全部免于承擔違約責任。若因其他不能歸貴雙方的原因致使合同無法履行時，本合同自動解除，雙方互不承擔違約責任。

本合同的其他組成文件

1.釆購文件（含補充、修改文件）。

2.乙方的投標文件（含澄清、補充文件）。

合同補充和修改

對合同條款做任何改動或偏離，增加補充條款，均須由甲、乙雙方簽訂書面的補充合同。

違約終止合同

1.在乙方收到甲方發(fā)出的違約通知后10天內(nèi)，乙方仍未糾正其下述任何一種違約行為，甲方可向乙方發(fā)出終止合同通知，終止部分或全部合同，由此帶來的一切損失由乙方承擔：

（1） 乙方未能在合同規(guī)定的期限內(nèi)及時進場；

（2） 乙方提供的服務(wù)質(zhì)量不符合合同規(guī)定，且未及時糾正的；

（3） 乙方未能履行合同項下的任何其他義務(wù)的。

2.甲方終止部分合同，甲方可以按適當?shù)臈l件和方式釆購類似的由于乙方未交付部分的服務(wù)；乙方應(yīng)承擔甲方購買類似服務(wù)的額外費用并繼續(xù)履行合同中未終止的部分。

破產(chǎn)終止合同

1.當乙方破產(chǎn)或無清償能力時，乙方應(yīng)書面通知甲方終止合同，在甲方知情而未收到乙方終止合同書面通知時，甲方亦可書面通知乙方終止合同。

2.因不可抗力的自然災(zāi)害原因造成自然終止合同時按破產(chǎn)終止合同辦法終止合同。

合同糾紛：

如發(fā)生合同糾紛，甲、乙雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成時，****管理部門調(diào)解；調(diào)解不成，雙方****人民法院提起訴訟。

未盡事宜：

合同如有未盡事宜，須經(jīng)甲、乙方雙方共同協(xié)商，作出補充約定；補充約定與本合同具有同等效力。