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2022年**縣城鎮(zhèn)土地定級及基準地價

更新項目成果通告

根據(jù)《中華人民**國土地管理法》《中華人民**國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等規(guī)定，按照國家《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，我縣城鎮(zhèn)土地定級及基準地價更新調整作業(yè)成果已通過省專家組驗收�，F(xiàn)將2022年**縣城鎮(zhèn)土地定級及基準地價更新成果向社會公布。本次公布**縣城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新項目成果自通告之日起正式實施，原通告實施的基準地價同時廢止。執(zhí)行中的具體問題由****負責解釋。

特此公告

****政府

2022年11月30日

**縣城鎮(zhèn)土地定級及基準地價實施細則

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，本次2022年**縣城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新工作范圍包括兩個部分：

****中心**：定級范圍根據(jù)《2022年**縣城鎮(zhèn)土地級別及基準地價更新工作范圍》文件進行確定，涉及納福街道、者樓街道、高洛街道，合計中心**總面積為15.3631km2。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)：對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)我們本次結合鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃等的實際情況，將**縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)建**納入工作范圍包括坡妹鎮(zhèn)、冗渡鎮(zhèn)、巧馬鎮(zhèn)、丫他鎮(zhèn)、秧壩鎮(zhèn)、八渡鎮(zhèn)、巖架鎮(zhèn)、雙江鎮(zhèn)、弼佑鎮(zhèn)、百口鄉(xiāng)。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)不進行定級，采用類別劃分。

注：為了圖幅的完整性，本次城鎮(zhèn)基準地價定級范圍可能會包括基本農(nóng)田、水源地等禁止建設的用地。但在具體運用城鎮(zhèn)基準地價時，該城鎮(zhèn)基準地價不適用于禁止建設區(qū)。

二、****中心**土地級別情況

表格 1**縣各土地級范圍、各級別內(nèi)主要街道分布及土地級別面積構成表

注：由于各級別區(qū)域均為不規(guī)則區(qū)片，無法具體以某一地物進行級別表示，且多處邊界地物名稱無從查詢，故具體級別范圍以2022年**縣基準地價圖上的土地級別界限為準。

表格 2**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地類別劃分結果表

****中心**基準地價情況

表格 3****中心**基準地價表

表格 4****中心**公共管理與公共服務用地及公用服務設施用地基準地價（單位：元/㎡)

基準地價定義

估價期日：2022年7月1日；

土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工業(yè)用地）、50年（公共管理與公共服務設施用地）；

容積率：商服用地1.0、住宅用地1.5、工業(yè)用地1.0、公共管理與公共服務用地1.5、公用設施用地1.0。

開發(fā)程度：

權利狀況：出讓用地，無他項權利限制。

（二）**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價情況

表格 5**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價表

表格 6**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共管理與公共服務用地及公用服務設施用地基準地價（單位：元/㎡)

表中基準地價內(nèi)涵：

估價基準日：2022年7月1日。

開發(fā)程度：四通一平（通路、通電、通水、通訊，場地平整）。

容積率：商服用地1.0、住宅用地1.5、工業(yè)用地1.0、公共管理與公共服務用地1.5、公用設施用地1.0。

使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工業(yè)用地50年，公共管理與公共服務設施用地50年。

****中心**及鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃撥用地基準地價情況

表格 7****中心**劃撥用地基準地價

表格 8**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃撥用地基準地價

注：城鎮(zhèn)劃撥用地公共管理與公共服務設施用地按照同出讓的30%比例計算，劃撥用地地價=出讓地價×（1-對應比例）

****中心**實施細則

1.按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，本次按商服用地和住宅用地，工業(yè)用地、公共管理與公共服務設施用地采用綜合定級的方式，土地級別范圍說明是對土地級別圖劃定土地級別界限的簡要說明，確定各用途級別時應以對應用途的土地級別圖為準。

2. 各類用地以道路為級別界限的，低級別一側臨路第一宗地歸入高級別。

3.商服用地、住宅用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務設施用地和參照其地價水平的級別圖。

4.宗地跨越兩個不同級別的，按照相應級別的比例確定土地級別和基準地價。 如實際計算比例有困難，建議可采用高一級別基準地價。

5.在城市規(guī)劃范圍內(nèi)土地定級范圍之外的地價水平，****中心**末級地進行評估。

6.工業(yè)用地I級區(qū)域，在具體運用時可參考Ⅱ級區(qū)域的基準地價。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)實施細則

為方便**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)類別劃分成果的運用，綜合考慮集體決策方提出的各項意見：分類揭示的土地類別較為粗略，在實際運用由于各種原因造成使用困難。我們經(jīng)過分析討論后認為：由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃實施滯后，綜合條件并不滿足定級要求。結合集體決策方的意見建議，制定基準地價運用細則如下：

**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制區(qū)范圍外的宗地，一類鄉(xiāng)鎮(zhèn)的按照二類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價；二類鄉(xiāng)鎮(zhèn)的按照二類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價下調20%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地基準地價不作調整。

1、城市規(guī)劃等部門同意地下第1層作為商業(yè)、停車場、倉儲使用，且需辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)可進入二級市場的。

地下空間評估價格=樓面基準地價×區(qū)域及個別因素修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×建筑面積

2、鼓勵開發(fā)利用地下空間，地下第二層及以下經(jīng)城市規(guī)劃等部門同意可辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)的，不再增收出讓價款。

在實際地價管理中存在綜合用地轉讓或課稅等實際情況需要對綜合用地進行地價評估。

對于由不同用途的土地組成的綜合用地，可根據(jù)宗地內(nèi)部的土地利用類型對宗地進行功能分區(qū)（商業(yè)、工業(yè)、住宅、公共管理與公共服務設施用地等），利用基準地價系數(shù)修正法分別評估各功能區(qū)地價，將各區(qū)地價相加即得到宗地總地價。

以商住用地為例：

土地總價＝商服用地總價+住宅用地總價＝修正后的商服用地單價×商業(yè)分攤土地面積+修正后的住宅用地單價×住宅分攤土地面積。

在運用基準地價成果評估時需進行區(qū)位修正、期日修正系數(shù)、容積率修正、土地開發(fā)程度修正、用途修正等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價的容積率等其****中心**。

（一）土地使用年期

1、土地使用年期修正系數(shù)計算公式

式中：P—土地價格

D—土地開發(fā)程度差異修正值

2、運用基準地價評估宗地地價程序

附件：2022****中心**基準地價圖